Noticias – El Mercado Hipotecario Enfrenta Una Encrucijada

El mercado hipotecario enfrenta una encrucijada

El mercado de bienes raíces se mantienen atento a cómo se desarrollará propuesta -sometida por el Gobierno a la Junta de Supervisión Fiscal- de aumentar los ingresos del Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM) por concepto del impuesto a la propiedad.

Ante la falta de detalles específicos acerca de la ejecución de la propuesta contenida en el Plan Fiscal, portavoces del sector hipotecario manifestaron su preocupación en cuanto al posible impacto de la medida en el mercado y en la capacidad de los consumidores de pagar sus hipotecas o de cualificar a la hora de comprar una propiedad.

El gobernador Ricardo Rosselló Nevares adelantó que la iniciativa implicaría una retasación de las propiedades, ya que el CRIM calcula el valor tributable de las unidades basado en valores que datan de la década de 1950.

Conocedores del mercado entrevistados por Negocios plantearon que, por un lado, el gobierno podría retasar las propiedades y dejar como están las tasas contributivas, que varían de acuerdo a cada municipio. Otra opción es retasar las unidades y aumentar el impuesto.

“Primero habría que entender cuál será la estructura final de la propuesta y estudiar específicamente el efecto que tendrá y sobre qué propiedades”, apuntó el economista Graham Castillo Pagán, presidente y principal oficial de operaciones de la firma Estudios Técnicos. “El grueso del mercado está por debajo del precio de exención contributiva, así que no se debe impactar”, añadió Castillo Pagán acerca de la exención de hasta $15,000 que el CRIM aplica a la residencia principal del contribuyente y que se calcula en base al valor de la unidad. “Mientras más cara la propiedad, mayor será el efecto, pero cuál será el efecto habría que estudiarlo una vez hayan más detalles”.

Sin embargo, Dimas Rodríguez, primer vicepresidente de la Mortgage Bankers Association (MBA), planteó que si se retasan las propiedades, al reflejar tras la tasación un aumento en valor respecto al de los años 50, en ciertas unidades el valor tributable podría exceder los $15,000 de exención. “Ahí tendrías que tributar la diferencia y esa parte va a estar en el pago mensual de la hipoteca, si es que se hacen ajustes a los valores tributables pero la exención se queda igual”, dijo.

“Muchas personas van a perder la exención que tienen sobre la propiedad inmueble que viven y hará que no puedan cumplir con otras obligaciones”, apuntó el tasador Carlos Santiago Flores, presidente del Instituto de Evaluadores de Puerto Rico, aunque reconoce la necesidad de actualizar las tasaciones en el CRIM. Aclaró que el impuesto sobre la propiedad se paga cada seis meses, aunque la unidad esté salda.

El impacto para el consumidor podría ser aún mayor si además de la retasación, entra en vigor un aumento en las tasas de contribución sobre la propiedad. “Se podría afectar la capacidad del cliente de pagar su hipoteca actual y la cualificación del cliente que desea comprar”, señaló Silvio López, presidente de la MBA.

Por eso, exhortó al gobierno a tomar en cuenta a los portavoces del mercado hipotecario en el proceso. “Quisiéramos tener la oportunidad de participar y orientar sobre los impactos en los consumidores”, expresó López.

Coincidió con Santiago López en sugerir que se trabaje también en identificar las unidades que se supone estén tributando pero no lo hacen porque nunca fueron tasadas o no están registradas en el sistema del CRIM, para así aumentar la captación.

La propuesta del Plan Fiscal relacionada con el CRIM surge en momentos en que el mercado de bienes raíces se encuentra debilitado, en parte como consecuencia de una década de contracción económica del País.

En medio de un panorama en que los valores de las propiedades residenciales, las tasas de interés y la demanda de viviendas se encuentran en niveles considerablemente bajos, conocedores coinciden en que el mercado actual de bienes raíces en Puerto Rico es uno que favorece a los compradores.

“Para aquella familia que busca una propiedad para vivirla por años y tener estabilidad, es un momento bueno para comprar”, aseguró López.

De acuerdo con datos de la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF) correspondientes a enero de este año, el precio promedio de venta de las viviendas nuevas fue de $173,538, mientras que el de unidades existentes se situó en $134,599. Ambas cifras representan caídas de 24.7% y 7.7%, respectivamente, en comparación con los precios promedio de las viviendas nuevas ($230,374) y usadas ($145,837) de enero de 2011.

Javier Hernández Scimeca, primer vicepresidente y gerente de administración de banca hipotecaria de FirstMortgage, observó que “en las propiedades de valores medios, entre $300,000 y $500,000, se ven las devaluaciones más grandes y menos movimiento de compraventa”.

Coincidió con López en que las devaluaciones han sido menores en las viviendas de $150,000, en parte debido a que hay más necesidad y demanda de este tipo de propiedades. “Las reducciones más dramáticas han sido en los niveles más altos de precio”, apuntó el presidente de la MBA. “En muchos casos, se están vendiendo hasta por debajo de costo de reemplazo”, añadió.

Ese costo se refiere a cuánto dinero habría que desembolsar para volverla a construir y suele utilizarse -sin depreciación- para efectos de adquirir un seguro para la propiedad. “Como ese costo no deprecia, puede dar más alto (que el valor de la unidad) porque los costos de los materiales de construcción y de la mano de obra han aumentado”, explicó Santiago Flores.

Aparte de viviendas a precios considerablemente más bajos que antes del estallido de la burbuja hipotecaria en 2008, las tasas de interés de referencia regidas por la Reserva Federal de Estados Unidos (Fed) están actualmente entre 0.50% y 0.75%.

Aunque la Fed ha anticipado que podría volver a aumentar las tasas de referencia este año, lo que impulsa alzas en las tasas de interés de préstamos hipotecarios, expertos estimaron que estas últimas se mantendrán por debajo del rango de 6% a 7% que era estándar para una hipoteca a 30 años en el 2007.

“Las tasas hipotecarias están atractivas. Dependiendo de la puntuación de crédito de la persona, están desde 3.5% en adelante”, observó Eduardo Santos, presidente de Puerto Rico Association of Realtors.

Baja la demanda

Aun cuando los valores de las propiedades y las tasas de interés favorecen a los compradores, otros factores como los altos niveles de desempleo, el alza en la emigración y el empeoramiento del crédito de los consumidores, han afectado adversamente la demanda.

La venta de propiedades residenciales se ha mantenido cerca de las 10,000 unidades por los pasados cuatro años, según cifras de la OCIF. En 2016 se vendieron 10,374 unidades, un 2.2% menos en comparación con las 10,610 de 2015. A su vez, constituye una caída de 35.4% si se le compara con las 16,050 vendidas en 2011.

Mientras, los préstamos hipotecarios desembolsados, que incluyen compras y refinanciamientos, descendieron a 18,954 en 2016, que son 2,151 menos que los otorgados el año anterior y 73,768 menos que en 2005, según la OCIF. “Aun cuando pudiéramos entender que el valor de las propiedades ha disminuido, no hay la disponibilidad económica para comprar”, dijo Ivelisse Colón, comisionada interina de OCIF.

La funcionaria apuntó que el desempleo “es un detonante para que las personas no puedan pagar sus residencias y caigan primero en mora, luego pasen por el proceso de mitigación de pérdidas y, si no tienen la capacidad económica para mantener el hogar, entonces viene la ejecución”.

De acuerdo con el Departamento del Trabajo y Recursos Humanos, la tasa de desempleo en la Isla ascendió a 15.9% en diciembre de 2010. Aunque la tasa ha bajado desde entonces, en diciembre pasado quedó en 12.4%.

Para remediar su falta de ingresos o mejorar su situación económica, muchos optan por partir rumbo a Estados Unidos. Recientemente, el Perfil del Migrante del Instituto de Estadísticas de Puerto Rico reveló que 89,000 personas emigraron de la Isla en 2015, es decir, 5,000 más que las 84,000 que salieron del País el año anterior.

“El éxodo y la incertidumbre en la economía provocan que las personas no estén dispuestas a invertir su capital en comprar una casa”, dijo Ariel Acosta, comisionado auxiliar de instituciones depositarias de la OCIF.

Otro factor que reduce las originaciones de hipotecas es que, ya sea por el desempleo o la precaria situación económica del País, “muchos de los que están solicitando (financiamiento) no cumplen con las puntuaciones o políticas de crédito”, dijo Francisco Félix, gerente de Banca Hipotecaria Banco Santander Puerto Rico.

Prefieren unidades existentes

Por otro lado, de las 10,374 unidades de vivienda que sí se vendieron en 2016, 1,142 eran nuevas y 9,232,existentes. Datos de la OCIF apuntan a que la venta de residencias nuevas bajó 55.6% respecto a las 2,575 unidades de 2012, al tiempo que la de propiedades existentes solo descendió 13.2% durante el mismo periodo (en comparación con 10,646 en 2012).

Conocedores del mercado coincidieron en que la oferta de unidades existentes es mucho mayor que la de residencias de nueva construcción, aparte de que las primeras pueden conseguirse a precios más bajos y suelen cualificar para financiamiento con productos hipotecarios más atractivos para los consumidores.

“Hay mucha venta de propiedad usada debido a la escasez de proyectos nuevos”, sostuvo Carlos Comas, vicepresidente y gerente senior de ventas de hipotecas y banca de negocios en Oriental. Otra razón es que quienes se quedan sin trabajo o desean emigrar optan por vender sus casas o entregarlas a los bancos, lo que aumenta el inventario de vivienda existente.

Un atractivo de las unidades usadas es que, de acuerdo con Comas, en su mayoría son elegibles para préstamos hipotecarios asegurados o garantizados por el gobierno federal, como los FHA (siglas en inglés para Administración de Vivienda Federal), los de Veteranos y Desarrollo Rural.

Para la compra de una residencia principal con hipotecas Rural y de Veteranos, se puede financiar hasta un 100% del valor de la propiedad o precio de venta, mientras que con FHA hay disponible financiamiento hasta un 96.5%, lo que permite al cliente hacer una aportación menor al momento del cierre en comparación con otros productos hipotecarios. También cuentan con tasas interés competitivas y más flexibilidad en cuanto a la puntuación crediticia del solicitante, dijo el ejecutivo de Oriental.

Estos factores han redundado en que, según la OCIF, las hipotecas convencionales no conformes, las cuales no son garantizadas por el gobierno ni vendidas por los bancos en el mercado secundario, dejaran de ser la mayoría para abrir paso a los préstamos FHA. En 2005, un 60% de las hipotecas otorgadas fueron “non conforming” y solo un 6% correspondieron a la categoría de FHA. Esa tendencia fue cambiando paulatinamente hasta que en 2016, los préstamos FHA ascendieron a un 53% de las hipotecas otorgadas y los “non conforming” cayeron a solo un 11%.

Respecto al futuro de los bienes raíces en la Isla, el economista Castillo Pagán recordó que la situación económica de las personas continúa débil y que Puerto Rico está pasando por un proceso de reajuste fiscal. “Lo que supone el proceso de reajuste es que el mercado no va a mejorar, sino empeorar un poco en los próximos dos a tres años. Debería haber una mejoría, digamos en cuatro años, porque hay cosas positivas ocurriendo en la industria”, planteó. “Una vez el consumidor entienda que hemos logrado estabilizar la economía, vamos a seguir viendo paulatinamente una recuperación porque se mezcla esa certidumbre con unidades de vivienda a buenos precios y en buenas localizaciones”, concluyó.

Fuente: www.endi.com